Окремі аспекти права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцію)

1. Власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій).

При цьому, мета використання земельної ділянки повинна узгоджуватися із передбаченими у державному земельному кадастрі відомостями про цільове призначення земельної ділянки. Адже використання земельної ділянки не за цільовим призначенням згідно з статтею 141 Земельного кодексу України є однією з підстав припинення права користування земельною ділянкою.

 

2. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови може бути встановлено на визначений або на невизначений строк.

Винятком є строк користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності для забудови, який не може перевищувати 50 років (стаття 413 Кодексу, частина четверта статті 102¹ Земельного кодексу України).

 

3. Відповідно до статті 413 Кодексу право користування земельною ділянкою, наданою для забудови, може відчужуватися або передаватися землекористувачем у порядку спадкування, крім випадків, передбачених частиною третьою цієї статті.

Право користування земельною ділянкою державної або комунальної власності для забудови не може бути відчужено її землекористувачем іншим особам (крім випадків переходу права власності на будівлі та споруди, що розміщені на такій земельній ділянці), внесено до статутного фонду, передано у заставу.

З огляду на вказане, у випадку внесення до статутного капіталу будівлі (споруди), розташованої на земельній ділянці державної або комунальної власності, до юридичної особи переходить право власності на таке нерухоме майно, а не речове право (суперфіцій).

 

4. Перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не впливає на обсяг права власника будівлі (споруди) щодо користування земельною ділянкою (стаття 414 Кодексу).

Так, законодавством гарантується право розпорядження земельною ділянкою, обтяженої суперфіцієм, її власником, якщо це, зокрема, не суперечить договору про встановлення права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцію) та не впливає на обсяг прав землекористувача.

Землекористувач має право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови.

Особа, до якої перейшло право власності на будівлі (споруди), набуває право користування земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник будівлі (споруди) (статті 414 та 415 Кодексу).

Не зважаючи на те, що в даному випадку законодавством передбачено «автоматичний» перехід право користування земельною ділянкою, проте з метою юридичного закріплення відповідних прав нового землекористувача на земельну ділянку доцільним є внесення відповідних змін у договір про встановлення права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцію) в частині зміни особи-землекористувача.

 

5. Підстави припинення права користування земельною ділянкою для забудови визначені статтею 416 Кодексу та частиною шостою статті 102¹ Земельного кодексу України.

Хоча законодавством не передбачено можливості встановлення права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцію) на підставі рішення суду, однак припинення цього права можливе за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом. Такі випадки можуть бути подібними до підстав припинення права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис).